L’achat d’une propriété par le biais d’une SCI est une pratique relativement courante utilisée par de nombreux investisseurs immobiliers. Il en va de même pour l’achat ou la vente de biens immobiliers. Mais est-il légal d’acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI afin d’économiser des impôts ? Est-ce toujours fiscalement rentable ? Dans cet article, nous abordons cette question.
La création d’une SCI
La logique derrière la création d’une SCI pour investir dans le secteur immobilier est d’éviter de payer certains impôts qui correspondraient à un individu pour en assumer d’autres, rendant la facture finale moins chère pour l’investisseur. Cependant, elle exige le paiement de toute une liste des frais déductibles. Agir en tant que SCI permet de ne pas payer de droits de mutation, d’impôt sur les plus-values, ou même d’éviter une charge fiscale plus élevée lors de la transmission d’un bien immobilier en héritage. Au contraire, dans chacun de ces cas, c’est l’impôt sur les sociétés qui est payé. Il est important de garder à l’esprit qu’une formule n’est pas toujours plus rentable que l’autre. Il est donc conseillé d’analyser la situation de l’acheteur dans chaque cas spécifique avant d’entreprendre toute démarche juridique.
Sur cette base, est-il légal d’investir dans un bien immobilier par le biais d’une société, plutôt qu’en tant que particulier ? La réponse est oui, mais pas dans tous les cas. Le faire dans le seul but d’échapper à l’impôt peut être considéré, comme une « fraude à la loi ». Ce concept définit les comportements apparemment licites parce qu’ils sont réalisés sous la protection d’une certaine loi en vigueur mais qui produisent un résultat contraire ou interdit par une autre règle considérée comme fondamentale dans la réglementation de la même matière.
En d’autres termes, cette opération, lorsqu’elle est utilisée uniquement pour éviter de payer des impôts, peut être considérée comme frauduleuse. Ce qui aurait des conséquences fiscales négatives : le paiement des impôts qui auraient dû être payés si l’achat et la vente avaient été effectués en tant que personne physique, ainsi que les pénalités correspondantes.
Il est également important de garder à l’esprit que les infractions fiscales seront considérées comme un crime lorsque le montant fraudé dépasse 120 000 euros. Ce qui peut dans ces cas générer une peine de prison. Dans le cas de montants inférieurs, vous serez confrontés à des infractions administratives qui peuvent générer des amendes allant jusqu’à 150% du montant que l’on a essayé d’éviter.
Quand utiliser une SCI pour acheter une propriété ?
Une SCI est une société qui, bien qu’elle n’exerce pas d’activités économiques, possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de biens, de droits ou de titres. Son objectif principal est précisément la gestion des biens, tant mobiliers qu’immobiliers.
Lorsque vous êtes confrontés à l’achat d’une résidence habituelle, cette opération est normalement réalisée à titre privé et avec une faible charge fiscale. La situation devient plus onéreuse lorsque l’on achète une résidence secondaire à titre individuel. C’est pourquoi certaines personnes choisissent de créer une SCI afin de réduire leur facture fiscale.
